李嘉诚和记黄埔抄底中国楼市的真相是什么?李嘉诚要进军内地市场了?

时间:2022-05-12 09:42:14 来源:作者:admin点击:24

导读:李嘉诚和记黄埔抄底中国楼市的真相是什么?李嘉诚要进军内地市场了?

 李嘉诚和记黄埔抄底中国楼市的真相是什么?李嘉诚要进军内地市场了?由于与记黄埔的出现,广州最近一轮平静的集中供地引发了热议。

 5月5日,广州今年第一轮集中土地供应结束。据《财经》报道,和记黄埔有限公司(以下简称和记黄埔)的旗下公司参加了第一次投标,代码为28号。和记黄埔是李嘉诚(香港首富、长江集团创始人)家族投资房地产的主要公司。

 这家公司上次参加中国大陆土拍,可以追溯到2012年。

 在过去的十年里,随着房地产市场的几轮波动和调整,一些大陆房地产企业克服了困难,成长为巨头。李嘉诚家族掌舵的长河系(长江工业与和记黄埔)逐渐消失,离开聚光灯中心。

 如今,大陆房地产企业普遍面临流动性压力。一些重点城市在限购和限售方面有宽松的迹象,黄埔的出现引发了许多遐想:李嘉诚家族,位于香港四大家族中的第一个,真的想转向大陆资产吗?

 许多证券公司和投资银行家认为,以失败告终的拍卖没有多少信号意义。虽然和记黄埔出现在广州拍卖会上,但它似乎很沮丧。现在谈论李嘉诚家族的回归是时尚。

李嘉诚和记黄埔抄底中国楼市的真相是什么?李嘉诚要进军内地市场了?

 拍卖只是重在参与

 总体而言,本轮广州集中土地供应的竞争非常激烈。共有18块住宅用地,其中15块只有一家公司报价,并以底价交易;1个流动拍卖;只有2块土地竞争,分别竞价11轮和25轮。

 与记黄埔拍卖的地点是最受欢迎的。它在广州白云区机场大道上投标了25轮地块。4月29日报名截止日期,中海、保利、华润、龙湖等多家领先房地产企业报名竞争该地块。

 根据广州公共资源交易中心的出价记录,4月30日的网上报价环节和记黄埔给出了观众的第一个报价,即本次拍卖的最低报价约为23.6亿元,与当地最高限价27.1亿元相差3.5亿元。

 这也是和记黄埔唯一的报价。随后,和记黄埔再也没有举牌,5月5日的限时竞价也没有出现。

 最后,这片土地在第17轮触及最高限价,然后经历了8轮比赛,最终由中海集团以27.1亿元+9%的住宅自持拍摄。

 与其他参与房地产企业相比,记黄埔更像是本次拍卖的观众。

 与住宅相比,李嘉诚更喜欢商业地产。

 总结过去十年在中国大陆的发展和投资逻辑,无论是买卖,都集中在商场、甲级写字楼等商业地产上。住房开发不是他们的主要渠道。

 自2013年以来,长和销售的大陆商业地产资产包括:广州西城都汇广场、上海东方汇经中心、南京金融中心大厦、北京盈科中心、广州国际玩具城、北京罗斯福广场、上海世纪盛汇广场。

 此外,截至目前,长和系在内地最近的两笔房地产投资也是商业地产,为2019年购买成都晶融汇。

 同期,长和系在住宅地产上的行动很少。在大宗交易中,仅在2019年将大连西岗项目出售给荣创,并于2020年转让给成都南城都汇项目。

 目前,长江实业集团有限公司(长江集团主体公司,以下简称长江实业集团)官方网站上显示的大陆发展中的项目共有13个,均为住宅项目。然而,根据公开信息,其中绝大多数已于2015年开业,只有零星住房相继出售。

 可以说,在过去的十年里,长河系的房地产相关业务已经完全集中在持续稳定的现金流、以投资为导向、长期持有的优质资产上。

 同期,长和系在欧洲等地的房地产相关投资也遵循同样的逻辑,如购买伦敦瑞银总部大楼收购加拿大机场停车场公司ParkNFly等。

 2018年,长江实业集团购买伦敦瑞银总部大楼的价格为10亿英镑。它于2022年3月出售,对价为7.29亿英镑,但对建筑物业的估值为12.1亿英镑。差额是考虑其他资产和负债。长江实业集团宣布,该投资三年半的总回报率已达到45%,包括租金收入、房地产升值和投资对冲利润。

 近十年来,长河系的海外投资也向具有基础设施属性的现金流更加稳定的行业延伸。如自来水公司、天然气公司等。

 长期以来,长和系在内地经营住宅地产时,也运用了持有和赚取长期投资回报的逻辑,这也让他们深陷囤地的指责。

 上述大连西岗项目,2011年长实集团拍地花费19亿元,8年未建成出售。2019年转让给融创时,交易对价超过40亿元。

 在长河系自主开发的项目中,有10年甚至20年以上的建设周期。例如,北京怡翠园项目和记黄埔(北京朝阳)有限公司于2001年获得该地块。2020年,当长河系想要转让该项目时,该项目的第二阶段仍在建设中。据征地近20年。

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 在中国房价快速上涨的时期,长和系依靠延长建设和入市周期,获得了可观的回报。但这一举措在未来可能不起作用。

 2020年9月,成都高新区财政局的一封信在互联网上流传。信中写道,禁止高新区金融机构向公司提供融资和贷款,因为和记黄埔房地产(成都)有限公司覆盖土地和不良行为。成都高新区财政局随后在官方网站上报道,确实在调查和处理多个不愿出售的项目,包括和记黄埔南城都汇项目。

 根据国土资源部2012年颁布的《闲置土地管理办法》,未开工一年的闲置土地,按出让金的20%征收闲置费;未开工两年的,免费收回土地使用权。2012年以后,长和系再也没有参加过大陆土地拍卖。

 一位券商经济学家认为,如果和记黄埔这次在广州成功获得土地,大概只能按照内地的常规节奏开发建设,获得常规的销售回报。

 所以和记黄埔的拍卖给人一种雾中看花的感觉。卖房子不是他们熟悉的,而是他们更喜欢的商业模式。以前的老办法行不通。那为什么要拍一块住宅用地呢?

 接受采访的证券公司和房地产行业人士表示,讨论李嘉诚家族是否想重新投资大陆房地产,从单独的土地拍卖和失败的土地拍卖来看,这真的很时尚。

 商业地产的外资布局。

 最近,一些重点城市开始推出适当宽松的贷款、购买限制和销售限制政策。行业预计土地价格也可能略有下跌。

 一些投资银行高管认为,与其说像长实系这样的集团嗅到了低价,不如说他们嗅到了宽松周期的前兆。

 然而,从过去几年坚定的监管政策和发展经济适用房以满足住房需求的总体趋势来看,这一次,住宅房地产可能不会重复紧缩和溢价交替的循环。长期的预测可能会被时间所纠正。

 然而,在商业地产领域,《财经》了解到,从去年下半年到今年第一季度,外部资本的交易和布局热情正在提高。

 仲量联行中国投资和资本市场业务负责人庞树东表示,在2022年奥密克荣疫情下,京沪等地商业地产的资产价值正在下降,这将提高租金回报率(年租金/资产价格),回到更健康合理的范围。

 庞树东告诉《财经》,2012年以后,一线城市商业地产的租金和资产价值长期不匹配,租金回报率很低。在一些极端情况下,租金收入甚至无法支付运营和财务成本。然而,投资者仍然热衷于收购和持有这些资产,因为资产价值一路上升,几年后再次出售时回报良好。

 然而,2020年的新冠肺炎疫情改变了市场。2020年和2021年,商业地产价值增长停滞,买卖双方陷入僵局。同时,由于疫情下降,商业地产租金回报率较低。

 一些投资者在2018年左右进入市场,五年的投资周期即将到来。想要退出的投资者陷入两难境地,无论是继续持有还是出售,都有压力。

 2022年奥密克荣疫情打破了资产价值的拉锯。最近,商业地产的价值开始下降。未来,单向资产价值上升的预期将不复存在,但租金回报可以恢复健康。

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